Quando comecei a atuar de forma mais próxima do Direito Imobiliário, percebi que a maior parte das negociações e contratos do setor repetem fórmulas já conhecidas. Porém, há um universo de cláusulas menos comuns, mas capazes de trazer segurança, clareza e até diferencial para quem está à frente de empreendimentos imobiliários, seja como empreendedor, investidor ou adquirente. Neste artigo, compartilho minha vivência e mostro exemplos dessas cláusulas pouco lembradas, mas que podem ser decisivas em diversos contextos.
Por que olhar além do óbvio?
Em minha experiência acompanhando projetos na De Castro & Raymundi Advocacia, vi que muitas vezes cláusulas menos utilizadas são desprezadas por pressa, desconhecimento ou falta de costume do mercado. Isso deixa contratos frágeis e suscetíveis a conflitos futuros.
Clareza no contrato significa menos risco para o negócio.
Vou apresentar, a seguir, algumas dessas cláusulas. Muitas delas eu identifiquei apenas após analisar disputas judiciais, ouvir relatos de clientes e mergulhar em operações complexas no cotidiano do escritório.
Cláusula que define a metragem da unidade de forma precisa
Ao conversar com clientes, é comum que a dúvida sobre a metragem entregue da unidade surja apenas depois. Uma das grandes causas de conflitos entre incorporadores e compradores está justamente nessa variação de área.
Contratos genéricos usam apenas a área privativa "aproximada", sem detalhar limites de tolerância, critérios de medição ou consequências para variações.
Mas uma cláusula específica pode prever:
- Critério técnico para aferição da metragem (por exemplo, pela NBR 12.721);
- Margem de variação aceitável, normalmente de até 5% para mais ou para menos, com consequências claras;
- Penalidades e direitos do comprador em caso de diferença superior à margem prevista, como abatimento de preço, devolução ou até distrato facilitado.
Já presenciei situações em que, por ausência dessa especificidade, discussões evoluíram para litígios demorados, que poderiam ser evitados com alguns parágrafos bem redigidos.
Cláusula de carência para conclusão de obra
Sabe aquele atraso de obra que vira notícia quase todo ano? Pois existe a possibilidade de incluir cláusulas de carência previamente ajustadas, detalhando:
- Prazo adicional tolerável para conclusão da construção;
- Condições para acionamento desse prazo (força maior, carência por motivos meteorológicos documentados);
- Penalidades ou recompensas caso ocorra entrega adiantada ou dentro do prazo convencional.
Em certa ocasião, analisei um contrato em que a ausência dessa cláusula resultou em um prejuízo sensível para o empreendedor, mesmo diante de eventos imprevisíveis. Desde então, sempre recomendo avaliar se uma cláusula de carência, com critérios justos, pode proteger ambas as partes.
Cláusula de responsabilidade socioambiental
Com a pressão por adoção de boas práticas ambientais, vejo que prever a responsabilidade socioambiental dos participantes do empreendimento agrega não só segurança, mas valor de mercado.
Pode-se detalhar, por exemplo:
- Obrigação de cumprimento de pendências ambientais pré-existentes;
- Regras para destinação de resíduos durante a obra;
- Sanções para o descumprimento, inclusive rescisão contratual ou multas;
- Atribuição da responsabilidade pelo atendimento a futuras exigências legais ambientais.
Essa cláusula é especialmente útil em loteamentos ou empreendimentos em áreas de interesse ecológico ou nos quais se espera obtenção de selos verdes.
Cláusula de não concorrência limitada
Já atendi clientes incorporadores preocupados em manter a exclusividade de atuação em determinada região, pelo menos durante um período após a entrega do empreendimento.
Uma cláusula de não concorrência pode ser construída delimitando tempo, raio de atuação e tipos de produto, evitando conflitos com sócios, parceiros e fornecedores.
- Ela protege o investimento realizado, sobretudo em lançamentos de perfil inovador.
Por experiência, ressalto que este tipo de cláusula exige redação cuidadosa, pois restrições exageradas podem ser consideradas nulas por afrontarem a livre concorrência.
Cláusula de atualização monetária no fluxo de pagamento
Atualizar valores de parcelas não é novidade, mas já vi muitos contratos esquecerem de detalhar como se calculará a atualização ao longo da obra, sobretudo quando há pagamentos em diferentes momentos: sinal, reforços, intermediárias, saldo na entrega.
Explicitar índices, datas de aplicação, período de carência e hipóteses de substituição do índice oficial traz clareza ao fluxo e previne discussões quanto à legalidade do ajuste. Isso também traz tranquilidade tanto para incorporadores quanto para compradores de unidades.
Cláusula de mediação obrigatória prévia para resolução de conflitos
Eu sou defensor desse mecanismo, pois já observei, na prática, como pode economizar tempo, evitar rupturas e custos de litígio.
Essa cláusula determina que, antes de qualquer ação judicial, as partes devem buscar mediação em entidade especializada. É relevante:
- Definir prazo e entidade mediadora específica;
- Prever consequências em caso de descumprimento da etapa de mediação;
- Permitir exceções para situações que envolvam urgência, como liminares.
Diálogo antes do litígio é caminho para soluções mais rápidas.
Cláusula para entrega de áreas comuns equipadas e decoradas
Quando se adquire uma unidade, espera-se que as áreas comuns estejam conforme imagens e memorial descritivo. Mesmo assim, vejo que nem sempre o contrato detalha se esses espaços serão entregues equipados e decorados, e com quais padrões.
Nesse sentido, incluir cláusula pontuando detalhes como:
- Listagem objetiva dos itens de decoração e equipamentos;
- Critérios de qualidade e marcas de materiais;
- Prazo para finalização e quem arcará caso haja diferenças;
- Ajustes caso ocorra variação de fornecedores ou indisponibilidade no mercado.
Essa precaução evita frustrações e permite que o comprador saiba o que vai receber, efetivamente, no ato da entrega das chaves.
Por que investir em contratos personalizados faz diferença?
Meu olhar para contratos imobiliários é sempre personalizado, assim como nosso trabalho na De Castro & Raymundi Advocacia. Acredito que as necessidades e riscos de cada empreendimento merecem atenção individualizada, e fugir do contrato padrão pode prevenir muitos problemas.
Negociar, redigir e revisar contratos com atenção a estas cláusulas menos conhecidas é um diferencial cada vez mais desejado no setor. Tal abordagem alinha expectativas e equilibra as relações, dando transparência ao negócio e previsibilidade às partes.
Conclusão: Segurança e inovação jurídica caminham juntas
Ao longo de minha experiência, percebi que um contrato bem pensado vai além do "que todo mundo faz". Ele considera os riscos específicos do projeto, os objetivos dos participantes e as possíveis surpresas do percurso.
Cláusulas pouco usadas podem ser o segredo da tranquilidade futura.
Se você está planejando um empreendimento imobiliário, seja como empreendedor, investidor, adquirente ou interessado em investir, recomendo um olhar detalhista para os contratos. Se quiser saber como adaptar essas soluções ao seu caso ou entender melhor como nosso escritório atua em cada etapa, convido você a conhecer o trabalho da De Castro & Raymundi Advocacia e conversar comigo sobre suas demandas. Ter um parceiro jurídico de confiança desde o início faz toda diferença para transformar ideias em resultados sólidos.
